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　　在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　最高人民法院同时明确，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　本次批复是进一步明确性规定，即在房地产开发建设争议中，商品房消费者权利最优先，建设工程款价款优先受偿权其次，抵押权最后的权利顺位。

　　如何理解“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”呢？

　　买房人在付完首付但贷款未批复、或首付分期支付、或有剩余房款未全部付清的情况下，只要在一审法庭辩论终结前，通过贷款申请或其他方式补齐房款，都可以行使“商品房消费者优先权”。